- El artículo 5.1.C de la Ley 37/1992 del IVA (LIVA) establece que se considera empresario o profesional y en elcaso que nos ocupa, cuando una persona alquila un bien inmueble este se convierte en empresario a efectos delIVA. Esto ocurre cuando una persona alquila un inmueble y este no es una vivienda o un terreno, sino que lo que se alquila es un local comercial o una nave industrial, en este caso, el arrendamiento se encuentra sujeto y noexento del IVA. El arrendador en este caso tiene la obligación de emitir la correspondiente factura por elarrendamiento a su inquilino, y repercutir el IVA al tipo del 21%, y por tanto tiene derecho, a la deducción de las cuotas del IVA soportada de los bienes y servicios adquiridos para el arrendamiento (por ejemplo el IVA del administrador de fincas o de cualquier reparación del local).
- De acuerdo con lo anteriormente expuesto, si una persona (física o jurídica) adquiere un local o nave industrial a otra persona que sea empresario o profesional, las cuotas soportadas de IVA en la adquisición se consideran deducibles, siempre que el bien sea arrendado para uso distinto de vivienda.
- Cuando un inmueble es de varios propietarios, de acuerdo el Código Civil en su artículo 392 señala que“Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.”Esto quiere decir, que por imperativo legal se produce el nacimiento de lo que se conoce como una Comunidad de Bienes (CB).
- De acuerdo con la realidad fiscal del arrendamiento, lo importante es como se organizan los arrendamientos a nivel de declarar el IVA. Si esta Comunidad de Bienes se organiza a nivel individual cada uno de ellos serásujeto pasivo del IVA, pero lo normal es que el arrendamiento se ejerza de forma conjunta, siendo en ese caso,la constitución de la Comunidad de Bienes y ésta el sujeto pasivo del IVA y quien deba cumplir obligaciones y ejercer derechos en este impuesto (al carecer la Comunidad de Bienes de personalidad jurídica, laresponsabilidad final recae de forma solidaria a todos los miembros de la Comunidad de Bienes).
- Un tema importante para tener en cuenta es que, antes de la adquisición de la nave no existe unaComunidad de Bienes, esto plantea dudas sobre cómo debe ejercitarse la deducción de las cuotas soportadas. Tenemos dos opciones:
- a. Facturas expedidas por el transmitente del inmueble a nombre de los copropietarios para poderarrendar el inmueble. En este caso, es reiterada la jurisprudencia comunitaria que da validez a las facturas expedidas a nombre de cada uno de los integrantes de la comunidad de bienes. Las facturas a nombre de cada uno de los copropietarios son documentos válidos para que la comunidad de bienes ejercite el derecho a la deducción de las cuotas soportadas en la adquisición de la nave. Ello nosupone ningún tipo de fraude fiscal.
- b. Rectificar las facturas emitidas. Una vez expedidas las facturas a nombre de los copropietarios,estos pueden solicitar posteriormenete la expedición de una factura rectificativa al vendedor del inmueble tal como estable y con los requisitos del artículo 15 del Reglamento de facturación, para queeste emita una factura a nombre de la CB una vez se hayan realizado los trámites para asignarle CIF.
- Las facturas emitidas a los copropietarios o a nombre de la comunidad de bienes, dependerá de si la compra supone o no una primera transmisión a efectos del IVA:
- Si es una primera transmisión al adquirir la nave directamente del promotor, al ser primera transmisión,entonces la factura emitida llevará un 21% de IVA, que será deducible para la CB. Deberá declarar la operación en su modelo 303, deduciendo las cuotas soportadas como operaciones interiores en la adquisición de bienes de inversión.
- Si es una segunda u ulterior transmisión, ésta será en principio una operación exenta del IVA, tributando por elimpuesto sobre transmisiones patrimoniales. Pero, al ser tanto comprador como vendedor empresarios aefectos de IVA (quien compra el inmueble para arrendar, como se ha expuesto anteriormente, a nivel de IVA se considera empresario), la Ley otorga derecho a la deducción de IVA, pero para ello, se tendrá que optarpor la renuncia a la exención de IVA.
- En el caso de una segunda u ulterior transmisión del inmueble, el transmitente de la nave no repercutirá cuota deIVA a los copropietarios, pues los adquirientes serán los sujetos pasivos del impuesto. En la factura emitida por el vendedor, en la que documente la adquisición de la nave, se hará constar que se trata de una: “operación conInversión del Sujeto Pasivo a tenor del artículo 84.Uno.2º.e) LIVA”, y será la comunidad de bienes quienproceda al ingreso del IVA y deducción del mismo en la autoliquidación que presente, consignando la operación en su modelo 303, por un lado en el IVA devengado en las casillas de otras operaciones coninversión del sujeto pasivo excepto adquisiciones intracomunitarias, y por otro, en el IVA deducible en la casillacorrespondiente a operaciones interiores de bienes de inversión.
- Un tema importante, es que aunque en la adquisición del inmueble se renuncie a la exención del IVA, al ser unacompra inmobiliaria la operación también tributará por Actos Jurídicos Documentados (al ser una compranotarial, por lo que es un acto jurídico en documento público) al tipo previsto por la Comunidad Autónomadonde radique el inmueble (en caso de Catalunya es al tipo del 1,5%).
- De todo lo anterior expuesto, se deduce que el IVA soportado en la adquisición de un inmueble en proindiviso es deducible si se destina el inmueble a un alquiler sujeto y no exento del IVA (o si se afecta a cualquier otra actividad económica no exenta de IVA), bien sea la primera transmisión o segunda, con independencia de quelas facturas estén emitidas a cada uno los copropietarios y no a la comunidad de bienes.
