El 7 de octubre de 2026 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 29/2026. Esta norma trae un paquete fiscal potente que toca el IRPF, el IVA, el IBI, las SOCIMI y la plusvalía municipal. Aunque entró en vigor al día siguiente, el 8 de octubre de 2026, ojo: algunas medidas se aplican más tarde.
Un aviso legal clave antes de que tomes decisiones importantes: como todo Real Decreto-ley, el Congreso tiene 30 días para convalidarlo. Como las Cortes están disueltas por las elecciones generales, la patata caliente la tiene la Diputación Permanente del Congreso, que votará previsiblemente a comienzos de noviembre de 2026. Si no se convalida, la norma morirá hacia el futuro (aunque lo que hayas hecho mientras estaba vigente se respeta). Toca estar muy atentos.
A continuación, te desgloso los cambios de los siguientes tributos:
IRPF (RENTA)
Este decreto copia casi todo el paquete fiscal del anterior RD-ley 26/2026 (que quedó derogado), pero cambia algunas fechas de entrada en vigor. Esto es lo principal:
– El «descuento» en la renta inmobiliaria imputada sigue en 2026: con efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2026, si tienes un piso vacío cuyo valor catastral se revisó de 2012 en adelante, pagarás por el 1,1% en lugar del 2% general. Se prorroga un año más.
– Nuevo menú de reducciones por alquilar tu vivienda habitual: desde el 8 de octubre de 2026, se cambia por completo el sistema de deducciones para el casero. Todo dependerá de si subes o bajas el precio, si estás en zona tensionada, la edad del inquilino o si eres gran tenedor.
· Si estrenas contrato o es la primera vez que alquilas la casa (y no eres gran tenedor): te deduces el 100% si fijas el precio por debajo del índice de referencia, o el 70% si bajas la renta en los demás casos. Si decides subir el precio, la deducción cae en picado (irá del 50% al 15% según la subida).
· Alquiler social: un 70% si alquilas a administraciones o entidades sin ánimo de lucro, y un 60% si rehabilitaste la casa en los dos años anteriores.
· Prórrogas tácitas (art. 10.1 LAU): un 80% si mantienes la renta contenida y no eres gran tenedor.
· La letra pequeña: tienes que cumplir los requisitos justo al firmar el contrato. Olvídate de aplicar esto si Hacienda te pilla ingresos ocultos o si incumples los topes de renta que marca la ley (art. 17.6 LAU).
– Deducción del 10% para el inquilino: también desde el 8 de octubre de 2026, si vives de alquiler, puedes deducirte el 10% de lo que pagas. Requisitos: tu base imponible debe ser menor de 33.007,20 euros. El tope máximo a deducir son 11.630 euros anuales (esta ayuda va bajando poco a poco a partir de los 23.007,20 euros de base). Además, no puedes tener otra casa en propiedad a menos de 50 kilómetros durante al menos la mitad del año.
– Premio fiscal por vender tu piso al sector público: hasta el 31 de diciembre de 2027, si le vendes una vivienda a la Administración o a una empresa pública para alquiler social, la ganancia puede salirte gratis de impuestos (exención del 100% hasta los 200.000 euros). Entre 200.000 y 800.000 euros, la exención se va reduciendo proporcionalmente hasta desaparecer. Condiciones: que el piso llevara dos años vacío sin justificación y que se venda por menos de 800.000 euros. La parte que sí pague impuestos la puedes salvar si la reinviertes (máximo 800.000 euros) en la nueva Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa.
– Nace la Cuenta de Ahorro Financia Europa: es un producto individual de ahorro donde el dinero que metas (máximo 150.000 euros pendientes de recuperar) solo puede ir a parar a los activos que marca la Ley 6/2023. Lo bueno: los beneficios no pagan un céntimo de IRPF hasta que decidas sacar el dinero.
– Más ayudas libres de impuestos: no tendrás que declarar en el IRPF las ayudas públicas para rehabilitación energética y residencial (programas PREE, Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia) ni las del nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
– Golpe fiscal a los multipropietarios en 2027: a partir del 1 de enero de 2027, se acaba el porcentaje fijo por tener pisos vacíos. Se crea una escala progresiva que suma los valores catastrales de todos tus inmuebles (salvo los de tu negocio): pagarás el 1,1% hasta 100.000 €; el 1,5% entre 100.000 € y 500.000 €; el 2% entre 500.000 € y un millón; y el 3% a partir de ahí. Si tienes patrimonio inmobiliario, te va a tocar pagar más.
IVA
– Los alquileres turísticos cortos pasan a pagar IVA: desde el 1 de diciembre de 2026, si alquilas un piso amueblado por 30 noches o menos a un mismo cliente, se acaba la exención. Pasa a tributar al 10% de IVA, como los hoteles. La única excepción es que alquiles una habitación o parte de la casa donde tú mismo vives habitualmente. Ventaja oculta: esto abre la puerta a que los propietarios puedan deducirse y recuperar el IVA que pagaron al comprar o reformar el piso. Toca echar números en cada caso.
– El IVA del 10% en reformas se vuelve más flexible: se amplía este tipo reducido para obras de renovación y reparación. Ya no hace falta que el contratante sea el inquilino particular; ahora también se aplica si las obras son en pisos destinados al alquiler habitual, sea quien sea el casero. Eso sí, el pago debe ser rastreable (tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta).
– Vivienda protegida al 4%: se amplía de forma permanente el IVA superreducido (4%) a todas las viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, no solo a las de protección oficial especiales o públicas como antes.
IBI (CONTRIBUCIÓN MUNICIPAL)
– Límites a los ayuntamientos: se les frena los pies a los alcaldes que subían el IBI según el uso del suelo comercial o de oficinas. Ahora solo podrán aplicar tipos diferenciados a inmuebles urbanos que no sean residenciales y, como mucho, al 10% de los inmuebles con más valor catastral de cada uso.
– Castigo a la vivienda vacía: para los años que arranquen desde el 8 de octubre de 2026, los ayuntamientos podrán cobrar de forma voluntaria un recargo de entre el 50% y el 100% de la cuota del IBI a las casas desocupadas de forma permanente. Puede subir 50 puntos más según el tiempo que lleve vacía o los pisos que tengas, con reglas distintas según si el municipio es zona tensionada o no.
· ¿Cuándo te salvas?: si la casa está vacía por traslado laboral, salud, obras, juicios pendientes, o si está activamente en venta o alquiler.
– Tasa turística encubierta en el IBI: los ayuntamientos en zonas de mercado tensionado podrán meter un recargo extra de hasta el 50%, 100% o 150% en el IBI de los pisos turísticos, dependiendo de cuántos tenga el dueño.
· Importante: para que te cobren ambos recargos, tu ayuntamiento tiene que aprobarlo primero en sus ordenanzas fiscales locales, así que la clavada puede tardar en llegar.
SOCIMI
– Hachazo fiscal a los beneficios no distribuidos: para los ejercicios que empiecen desde el 1 de enero de 2026 (y que no estuvieran cerrados a 8 de octubre), el gravamen especial sobre el dinero que las SOCIMI no repartan sube del 15% al 25%. Esto afecta a los beneficios que vengan del alquiler residencial (incluyendo el turístico y el hospedaje).
· Cómo librarse: este recargo baja a la mitad (12,5%) si más del 80% de tus pisos se destinan a alquiler asequible. Y bajará al 0% si, además, la sociedad reinvierte esos beneficios en más vivienda de alquiler asequible en un plazo de tres años. (Para facilitar la adaptación, el listón obligatorio será del 60% en 2026 y del 70% en 2027).
PLUSVALÍA MUNICIPAL
– Nuevas tablas desde el 1 de diciembre de 2026: se actualizan los coeficientes máximos para el cálculo por el método objetivo. Ahora se moverán entre el 0,11 (para casas que se vendan entre 14 y 17 años después de comprarlas) y el 0,30 (para las de 20 años o más), con un pico del 0,25 a los 9 años. El coeficiente para las propiedades de más de 20 años baja del 0,40 al 0,30.
· Ojo con los ayuntamientos: tienen que cambiar sus normas locales para adaptarse. Si tu ayuntamiento tarda en hacerlo y te intenta cobrar coeficientes antiguos que superen estos nuevos topes del Estado, solo estarás obligado a pagar hasta el máximo que marca la ley estatal.
Para cualquier consulta al respecto ruego se pongan en contacto conmigo a través de los teléfonos en la cabecera indicados.
Un cordial saludo,
Santiago Mª Toda Eraso